Cập nhật tháng 10/2026. Tính chi phí xây nhà 2 tầng 50m2, 80m2 hay 100m2 trước khi khởi công giúp gia đình chủ động tài chính và hạn chế phát sinh. Bài viết hướng dẫn cách quy đổi diện tích, ví dụ dự toán theo phần thô và trọn gói, cùng kinh nghiệm chọn vật liệu hoàn thiện bền đẹp cho năm 2026.
Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 2 tầng
Trên thực tế, chi phí xây nhà 2 tầng phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Cũng không khó hiểu tại sao khi thấy 2 ngôi nhà giống nhau y đúc nhưng số tiền để xây dựng lại khác nhau một trời một vực. Sau đây là những yếu tố quyết định tới mức chi phí mà gia chủ phải bỏ ra khi xây nhà như sau.
Vị trí địa lý và địa chất xây dựng
Vị trí địa lý là yếu tố có ảnh hưởng khá nhiều tới mức chi phí xây nhà 2 tầng. Ví dụ như nếu bạn xây nhà tại khu vực ngõ nhỏ trên thành phố sẽ thì phải chấp nhận mức phí cao hơn so với việc bạn xây nhà tại nông thôn hoặc tại mặt đường lớn, khu vực tiện di chuyển.
Mặt khác, trong quá trình thi công công trình tại những khu đất có nền đất yếu thì bạn phải gia cố móng cọc bê tông cốt thép do đó sẽ mất nhiều khoản phí hơn.
Thuê thiết kế thi công để hoàn thiện nội thất.
Chi phí xây nhà 2 tầng còn dựa theo phong cách của ngôi nhà. Nếu bạn xây nhà 2 tầng với phong cách cổ điển đòi hỏi người thợ phải khéo tay để có thể tạo ra những chi tiết, hoa văn đặc thủ của phong cách thiết kế chính vì thế sẽ tốn nhiều thời gian và công sức hơn việc thiết kế nhà 2 tầng theo phong cách hiện đại, đơn giản.
Ngoài ra, khi bạn thuê nhân công hoàn thiện nội thất cao cấp đồng nghĩa chất lượng sẽ cao hơn hẳn mức thuê nhân công với những vật liệu đơn giản, ở mức trung bình.
Vật liệu, vật tư xây dựng
Chi phí xây nhà 2 tầng cũng sẽ ảnh hưởng bởi việc gia chủ lựa chọn vật liệu xây dựng như thế nào. Với những gia chủ có tiềm lực kinh tế, lựa chọn vật liệu tốt, cao cấp thì mức giá đương nhiên sẽ cao hơn với việc lựa chọn nguyên vật liệu tầm trung.
Ngoài ra số tiền để xây dựng nhà 2 tầng còn có một vài yếu tố chi phối khác như: thời điểm thi công, chi phí xin giấy phép, diện tích xây dựng,…
Lưu ý: đơn giá trong bài được lập trước đây và chỉ mang tính tham khảo. Để nhận báo giá năm 2026 theo kích thước thực tế, vui lòng gọi hoặc nhắn Zalo 0704.497.497.
Chi phí xây nhà 2 tầng 50m2 hết bao nhiêu?
Tính diện tích
+Diện tích móng: 25m2
+Diện tích tầng 1: 50m2
+Diện tích tầng 2: 50m2
+Diện tích mái bằng: 35m2
==>> Tổng diện tích sẽ là: 25+50+50+35 = 160m2
– Lấy đơn giá nhân với diện tích sẽ có kết quả như sau:
Thi công phần thô và nhân công hoàn thiện (3 triệu/m2): 160 x 3.000.000 = 480.000.000
Thi công trọn gói chìa khóa trao tay (5 triệu/m2): 160 x 5.000.000 = 800.000.000
Chi phí xây nhà 2 tầng 80m2 hết bao nhiêu?
Tính diện tích
+Diện tích móng: 50% = 40m2
+Diện tích tầng 1: 100% = 80m2
+Diện tích tầng 2: 100% = 80m2
+Diện tích mái: 50% = 40m2
Tổng diện tích: 240m2
Đơn giá thi công
+Đơn giá thi công phần thô: 3.000.000 vnđ/m2
+Đơn giá thi công trọn gói: 5.000.000 vnđ/m2
+Đơn giá sẽ tùy theo từng nhà thầu mà chủ đầu tư hợp tác thi công.
Dự toán chi phí xây dựng phần thô: 240 x 3.000.000 = 720.000.000 vnđ
Dự toán chi phí xây dựng trọn gói: 240 x 5.000.000 = 1.200.000.000 vnđ
Chi phí xây nhà 2 tầng 100m2 hết bao nhiêu?
Tính diện tích
+Diện tích móng (= 1/2 tổng): 50m2
+Diện tích tầng trệt (= tổng): 100m2
+Diện tích tầng lầu (= tổng): 100m2
+Mái (tùy từng loại mái sẽ có chi phí khác nhau, ở đây lấy trung bình 50%): 50m2
==> Tổng diện tích sàn là (50m2 + 100m2 + 100m2 + 50m2) = 300m2
Đơn giá xây dựng
+Đơn giá xây dựng phần thô: 3.000.000đ
+Đơn giá xây dựng trọn gói: 5.000.000đ
==>Giá tiền xây dựng nhà 2 tầng 100m2 phần thô: 300m2 x 3.000.000đ = 900.000.000đ
==>Giá tiền xây dựng trọn gói: 300m2 x 5.000.000 = 1.500.000.000đ
Bảng tóm tắt cách tính chi phí xây nhà 2 tầng
Công thức chung: Chi phí = Tổng diện tích quy đổi × Đơn giá/m². Tổng diện tích quy đổi gồm diện tích sàn từng tầng cộng phần trăm diện tích móng, mái, sân. Bảng dưới đây giúp bạn tính nhanh diện tích quy đổi cho nhà 2 tầng.
| Diện tích sàn mỗi tầng | Móng (50%) | 2 sàn (100%) | Mái | Tổng quy đổi |
|---|---|---|---|---|
| 50m2 | 25m2 | 100m2 | 35m2 (mái bằng 70%) | 160m2 |
| 80m2 | 40m2 | 160m2 | 40m2 (50%) | 240m2 |
| 100m2 | 50m2 | 200m2 | 50m2 (50%) | 300m2 |
Tỷ lệ móng, mái thay đổi theo loại móng và kiểu mái thực tế. Sau khi có tổng diện tích, bạn nhân với đơn giá phần thô hoặc trọn gói năm 2026 mà nhà thầu báo để ra dự toán sơ bộ.
Chi phí cầu thang
- Lắp cầu thang kính cường lực : Chi phí khoảng 10.000.000đ / 1 tầng (Tầng 1 lên tầng 2). Nếu thêm tầng 2 lên tum, hay tầng thượng thì thêm 10 triệu nữa. Như vậy nếu lắp cầu thang kính thì chi phí cho 2 tầng là 20.000.000đ.
- Lắp cầu thang gỗ : Gỗ lim lào khoảng 1.450.000 – 1.700.000đ / m tùy loại song tiện. Giá chỉ bao gồm tay vịn và song tiện, không bao gồm bậc thang. Như vậy mỗi cầu thang thường dài khoảng 6 – 7 m, như vậy mỗi tầng chi phí từ 10.150.000 đến 11.900.000đ, tương đương với chi phí cầu thang kính.
- Cầu thang sắt : Nếu một ngôi nhà kiên cố, khang trang nếu làm cầu thang bằng sắt thì sẽ mất đi vẻ đẹp của toàn bộ ngôi nhà.
Nên chọn loại cầu thang nào?
Thông thường chúng ta làm cầu thang bằng gỗ, tuy nhiên ngày nay các loại cầu thang kính lại chiến được ưu thế bởi kiểu dáng đẹp, tinh tế, làm cho ngôi nhà của bạn thông thoáng hơn, sáng hơn. Và giá thành của cầu thang kính cũng tương đương với cầu thang gỗ, nhưng lại mang phong cách hiện đại, cảm nhận chung thì đẹp hơn cầu thang gỗ.
Nếu bạn đang có nhu cầu lắp đặt cầu thang kính cường lực xem thêm 50 mẫu cầu thang kính tại đây : >> Cầu thang kính
Hi vọng những thông tin mà chúng tôi chia sẻ về cách tính chi phí xây dựng nhà 2 tầng mà chúng tôi chia sẻ ở trên chắc chắn sẽ giúp ích cho bạn có thể lên kế hoạch và chuẩn bị chi phí xây dựng ngôi nhà của mình một cách chính xác nhất. Chúc bạn thành công!
Gợi ý bố trí công năng nhà 2 tầng theo diện tích
Nhà 2 tầng 50m2
Diện tích sàn nhỏ nên ưu tiên không gian mở: tầng 1 gồm phòng khách liên thông bếp ăn, một vệ sinh dưới gầm cầu thang; tầng 2 bố trí 2 phòng ngủ và một vệ sinh chung. Cầu thang nên dùng kiểu xương cá hoặc lan can kính để không gian bớt bí.
Nhà 2 tầng 80m2
Có thể bố trí tầng 1 gồm phòng khách, bếp ăn, 1 phòng ngủ cho ông bà; tầng 2 gồm 2–3 phòng ngủ, phòng thờ và ban công. Nên chừa giếng trời giữa nhà để lấy sáng cho cầu thang và các phòng phía sau.
Nhà 2 tầng 100m2
Diện tích rộng rãi cho phép làm phòng khách lớn, bếp đảo, 4 phòng ngủ có vệ sinh riêng, sân thượng hoặc sân phơi. Có thể cân nhắc cầu thang chữ U kết hợp mái kính giếng trời làm điểm nhấn.
Tham khảo thêm mẫu nhà 2 tầng 300 triệu ở nông thôn nếu bạn đang có ngân sách hạn chế.
Các bước chuẩn bị trước khi xây nhà 2 tầng
- Xác định ngân sách tối đa: bao gồm cả chi phí thiết kế, xin phép, nội thất và dự phòng.
- Thuê thiết kế: bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước đầy đủ giúp báo giá chính xác.
- Xin giấy phép xây dựng: theo quy định của quận, huyện nơi xây nhà.
- Chọn nhà thầu: so sánh báo giá, kiểm tra công trình đã làm, đọc kỹ hợp đồng.
- Lên tiến độ thanh toán: gắn với các mốc nghiệm thu móng, sàn, mái, hoàn thiện.
Những điều cần ghi rõ trong hợp đồng
- Danh mục vật tư: chủng loại, thương hiệu, quy cách cho từng hạng mục.
- Tiến độ thi công và mức phạt chậm tiến độ.
- Điều khoản bảo hành kết cấu, chống thấm.
- Cách xử lý khi có phát sinh khối lượng.
Hạng mục nhôm kính nên dự trù cho nhà 2 tầng
Những hạng mục như cửa, cầu thang, lan can, vách tắm thường được chốt ở giai đoạn hoàn thiện nhưng nên dự trù từ đầu để tránh thiếu hụt ngân sách:
- Cửa nhôm Xingfa: bền, kín, không mối mọt. Xem mẫu cửa nhôm Xingfa.
- Cầu thang kính, lan can kính: hiện đại, giúp nhà nhỏ trông rộng hơn. Xem báo giá cầu thang kính.
- Vách tắm kính: khô thoáng, dễ vệ sinh. Xem mẫu vách tắm kính.
Nếu bạn đang cân nhắc xây cao hơn, có thể tham khảo bài dự toán nhà 3 tầng.
Vì sao chọn Gia Nguyễn Glass?
Nội Thất Gia Nguyễn (Gia Nguyễn Glass) là đơn vị thi công nhôm kính tại TP.HCM, địa chỉ 248 Tây Thạnh, Tân Phú. Chúng tôi nhận thi công tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An.
- Dịch vụ trọn gói: cửa nhôm Xingfa, cầu thang kính, lan can kính, vách kính nhà tắm, cửa kính cường lực, mái kính, vách kính văn phòng, phụ kiện kính.
- Khảo sát, đo đạc thực tế: tư vấn mẫu phù hợp không gian và ngân sách trước khi báo giá.
- Báo giá miễn phí, rõ ràng: liệt kê từng hạng mục kính, phụ kiện, nhân công.
- Vật tư chính hãng: kính cường lực, phụ kiện có nguồn gốc rõ ràng.
- Thi công thực tế: đội thợ trực tiếp lắp đặt, nghiệm thu và hướng dẫn bảo quản khi bàn giao.
Lưu ý khi nhận báo giá thi công kính
- Hỏi rõ độ dày kính, thương hiệu kính và loại phụ kiện (inox 201, 304 hay 316).
- Kiểm tra báo giá đã gồm vận chuyển, lắp đặt, keo, gioăng và vệ sinh sau thi công chưa.
- Yêu cầu đo đạc thực tế thay vì báo giá theo ước lượng để tránh phát sinh.
- Thống nhất tiến độ, cách nghiệm thu và chính sách bảo hành bằng văn bản.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà 2 tầng 100m2 cần bao nhiêu tiền năm 2026?
Lấy tổng diện tích quy đổi (khoảng 300m2 theo ví dụ trong bài) nhân với đơn giá phần thô hoặc trọn gói năm 2026 mà nhà thầu báo.
Nhà 2 tầng nên làm móng gì?
Đất tốt có thể dùng móng đơn hoặc móng băng; đất yếu cần khảo sát địa chất và cân nhắc móng cọc.
Có nên xây nhà 2 tầng trọn gói?
Trọn gói giúp tiết kiệm thời gian giám sát. Hãy yêu cầu bảng vật tư chi tiết kèm hợp đồng.
Kết luận
Chi phí xây nhà 2 tầng phụ thuộc vào diện tích quy đổi, đơn giá và lựa chọn vật liệu. Lập dự toán sớm, so sánh báo giá và dự phòng phát sinh là chìa khóa để xây nhà đúng ngân sách.
Cần tư vấn thêm? Gọi hoặc nhắn Zalo 0704.497.497 để Gia Nguyễn tư vấn và báo giá miễn phí.
